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オペレーショナルアセットをご存知でしょうか？
不動産投資市場において、近年注目されているのが「オペレーショナルアセット」という言葉です。
オペレーショナルアセットとは、その運営管理に特別な専門性が求められ、運営者の能力次第で収益が大きく変動する資産のことを指します。ホテルや物流施設、シニアハウジングなどが代表例です。これらの物件は、一般的なオフィスや住宅とは異なる特徴やリスクを持っています。
この記事では、オペレーショナルアセットの定義や種類、不動産投資市場でのトレンド、そしてメリットとデメリットについて解説します。
1. オペレーショナルアセットの定義と種類
オペレーショナルアセットは、借主が物件を利用して事業収益を生み出す不動産のことです。つまり、借主は物件の利用者であると同時に事業者でもあります。そのため、物件の運営には集客やサービス提供などのノウハウが必要であり、専門的なオペレーター会社が対応することが多くなります。また、物件の収益性は借主の事業状況や市場環境に大きく左右されるため、変動性が高くなります。
オペレーショナルアセットには様々な種類がありますが、代表的なものを以下に挙げます。
- ホテル
宿泊施設であり、ビジネスホテルやシティホテル、リゾートホテルなどがあります。宿泊需要や季節性によって収益が変動します。 - 物流施設
物流業務を行う施設であり、倉庫や集配センター、トラックターミナルなどがあります。EC需要やインフラ整備によって収益が変動します。 - シニアハウジング
高齢者向け住宅であり、サービス付き高齢者住宅や優良老人ホームなどがあります。高齢化社会や介護制度によって収益が変動します。
2. オペレーショナルアセットの不動産投資市場でのトレンド
オペレーショナルアセットは、不動産投資市場で近年人気を集めています。その理由は以下の通りです。
- 高い収益性
オペレーショナルアセットは、一般的な不動産と比べて高い収益性を持っています。例えば、ホテルや物流施設は、固定賃料に加えて変動賃料を得ることができます。変動賃料とは、借主の売上に応じて賃料が決まる仕組みです。これにより、借主の業績が好調な場合には、より高い収益を得ることができます。 - 多様な投資機会
オペレーショナルアセットは、様々な種類や規模の物件が存在します。これにより、投資家は自分の投資戦略やリスク許容度に合わせて、多様な投資機会を選択することができます。例えば、ホテルでは、都市部のビジネスホテルや郊外のリゾートホテルなどがあります。物流施設では、大規模な物流ハブや小規模な地域配送センターなどがあります。シニアハウジングでは、高級な老人ホームや手頃なサービス付き高齢者住宅などがあります。 - 長期的な需要見通し
オペレーショナルアセットは、社会的なニーズやトレンドに応える物件です。そのため、長期的に需要が見込まれる分野に投資することができます。例えば、ホテルは、インバウンド需要や国内旅行需要の拡大によって需要が見込まれます。物流施設は、EC需要の増加や物流効率化のニーズによって需要が見込まれます。シニアハウジングは、高齢化社会や介護ニーズの増加によって需要が見込まれます。
3. オペレーショナルアセットのメリットとデメリット
オペレーショナルアセットは、不動産投資市場でトレンドに乗るための魅力的な投資対象ですが、一方でデメリットも存在します。以下にメリットとデメリットをまとめました。
メリット
- 高い収益性
前述の通り、オペレーショナルアセットは高い収益性を持っています。特に変動賃料を得ることができる物件では、借主の業績が好調な場合には高いキャッシュフローを得ることができます。 - 多様な投資機会
前述の通り、オペレーショナルアセットは多様な種類や規模の物件が存在します。これにより、投資家は自分の投資戦略やリスク許容度に合わせて多様な投資機会を選択することができます。 - 長期的な需要見通し
前述の通り、オペレーショナルアセットは社会的なニーズやトレンドに応える物件です。そのため、長期的に需要が見込まれる分野に投資することができます。
デメリット
- 高い運営難易度
オペレーショナルアセットは、その運営管理に特別な専門性が求められます。そのため、専門的なオペレーター会社との契約や監督が必要になります。また、物件の維持管理や改修にもコストがかかります。 - 高い変動性
オペレーショナルアセットは、借主の事業状況や市場環境に大きく左右されるため、収益が変動しやすいです。特に変動賃料を得ることができる物件では、借主の業績が悪化した場合には収益が減少するリスクがあります。 - 高い競争性
オペレーショナルアセットは、不動産投資市場で人気が高まっています。そのため、同じ種類や規模の物件に対する競争が激化しています。また、新規参入者や新規開発者も増えています。これらの要因により、物件の取得や運営において優位性を保つことが難しくなっています。
まとめ
オペレーショナルアセットは、不動産投資市場でトレンドに乗るための魅力的な投資対象です。しかし、一方でデメリットも存在します。投資家は、自分の目的や条件に合わせて、オペレーショナルアセットのメリットとデメリットをしっかりと理解した上で、投資判断を行う必要があります。
