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投資中のシェアハウスも、ようやく3月の繁忙期らしくなってきました。このところ毎日問い合わせがあり、内見も週に1，2件と、好調な件数を推移しています。
しかも今月は3件の成約に至りました。部屋数は7部屋なので、彼岸の満室まで後2件です。
まだ問い合わせもあり、内見予定も続いているので、この時期に一気に決めたいところです。
物置代わりに私物を置いていた部屋も少なくなり、いよいよ物件も人で埋まってきた、という感じです。
シェアハウスは、家賃の取りっぱぐれが無いかわりに、運営は難しいと言われます。ですが同時に、やってみると、入居者との距離が近くて、なかなか面白い領域でもあると思います。
目次
シェアハウスは難しい、というけれど
たしかに物件探し、リフォーム、客付け、管理、いずれも区分や戸建て、アパート経営に比べると、最も難しいのではないかと思います。
個人投資家が投資する不動産としては、人間関係がとてもややこしくなる分野です。それだけに入居付けでは苦労します。
だれでもいいから入ってもらう、という運営だと、内部をかき回す存在の人も入れてしまうことになるので、信用できない入居者を断る勇気とノウハウが重要となります。
ですが、もし普通に家賃を払ってくれる入居者に入ってもらえば、あとは以外と楽しいものです。
あまり入居者と仲良くなるのも良くないんですが、僕は人の話を聞くのが好きですし、人の役に立つのも好きなので、聞ける範囲で入居者の悩みなどに寄り添ったりしています。
この3月の反応や、ここまでの運営ノウハウも少し書いてみましたので、シェアハウスをやってみようと思う人の動機づけくらいになれば幸いです。
1.それまでの月とまったく反応が変わる
僕の運営しているシェアハウスは、物件を比較的安く仕入れているので（そのノウハウはまた今度にでも）、家賃も周りより少し安めにしています。
ただし、入居条件と立地は、その分やや厳しめです。
そんなわけで、10月にオープンしながらも、2月末まで、7部屋の空き部屋に対し、入居2名と、さみしく閑古鳥が鳴いていました。
正直、1～3月が繁忙期なので、もう3月には期待していませんでした。1，2月が惨憺たる状況だったので、しばらく入居には苦労するだろうなーと思っていました。
満室になるには半年はかかると思っていたので、その分までは儲けが出ないものと準備はしていましたが、ほんとにこれほどまで苦しむと、気持ちも絶望的になり、すさんできます
ですが、3月にはいって流れが一変しました。問い合わせの量もかなり増加し、内見に来てくださる方も増えました。
やはり、4月から学校や会社などにおいても、いろいろと新しいことが始まるのに対し、準備する人が多いんでしょうか。このあたりは大家業だとかなり実感します。
この機会に転職した、会社を辞めた、というかたも多く物件を訪れました。なかには入居してくれた方もいらっしゃいます。
とくに3月10日も過ぎたあたりからが多かったように思います。コロナショックとは対照的に、物件の入居者数は好調でした。
2.条件を下げてはいけない
ただし、大幅な条件変更は行いませんでした。いままでの入居者さんからは、「このままだとあまりにも物件内がさみしいので、すこし条件を緩和してでも入居者を入れてあげて欲しい」という声も聞かれましたので、多少条件の内容に手を加えはしました。
ですが、保証金をもらう、保証人をとる、など、ちょっとシェアハウスにしては厳しめの条件（アパートや区分マンション賃貸によくある条件）については、外しませんでした。
いくら繁忙期とはいえ、誰でもいいからはいってほしい、というのでは、やはり入居のルールや生活の秩序が乱れてしまいます。
シェアハウスなので、いろんなひとが住むのは当たり前のですが、それでも最低限の価値観は似たようなひとをそろえるほうが、運営はしやすいと思います。
うちはとくに家賃を低めに設定してるので、信頼できる人に住んでもらうのが狙いです。
夜逃げしない、他の入居者やご近所に迷惑をかけない、やちんをきちっと支払ってくれる、といった、賃貸経営ではあたりまえのことをきちんとまっとうしてくれる人に入居してもらうようにしています。
そのために、なかなか入居者と条件が折り合わず、苦しい展開になるんですが。
苦しい経営でも将来を見据えてやり続けるか、すぐに利益をだそうとして難しい運営を強いられるか、を天秤にかけて、いまは苦しい方を選んでいます。
3.入居者に自治の意識を
内装やインテリアにも、ほとんどお金をかけていません。その分、入居者には好きな家具を持ち込んでカスタマイズしてもらうようにしています。
共用部も、最低限の品物だけ揃え、入居者のオーダーにあわせて揃えるようにしています。こちらの趣味では無く、入居者の趣味で家を作ってもらいます。
こうすることで、内装代をプールし、入居者の要望に最大限応えられる準備をします。
自分の部屋の内装を作り上げると、だんだん住環境をよくしたい、と思うようになってくるので、入居者の方から、共用部についても要望が出ます。
このときに、こちらは予算があまりないこと、入居者全員の役に立つものであれば、購入を検討することなどを伝えておくと、周りも含め、どのようにすれば住環境が良くなるのかを自分たちで考えてくれます。
入居条件を厳しくしておくと、こういったときに、わがままを言ってくるひとがいないので、助かります。
いまの物件は、自分だけが良ければいい、という人がいないので、予算面も含めて、より魅力的な物件作りに協力的です。
僕自身、家具や内装のセンスが無いことはじゅうじゅう感じていますが、実際住んでいる人達から自治力の高い意見をもらうと、より住みやすい環境を整えることができると思います。
まとめ 楽しみながら、住まいを作る
ここまでの話をまとめてみます
1.それまでの月とまったく反応が変わる
繁忙期を迎えると、問い合わせも増えます。多少それまでの経営が厳しくても、3月の中旬から下旬に問い合わせが来れば、ある程度空室は埋まります。
2.条件を下げてはいけない
とにかく、やるべきことをやっていれば、問い合わせは来ますので、安易に家賃を下げたり、条件を変更しないことです。しっかり家賃を払ってくれて、品格のある入居者が現れるまで、根気強く待つことだと思います。経営が黒字化すれば、多少入居率が下がっても、強気でいられます。
3.入居者に自治の意識を
入居者が自分の物件に興味を持って、自分の工夫で変化させていきたい、とおもう環境設定を支援するのが大切だと思います。自治の意識が上がると、物件の魅力が上がり、宣伝項目が増えます。入居希望も増えます。
自分の家くらい、わがままでいたい。これはだれでもそう思うところでしょう。ですが、共同生活で、となると、どうしても制限しなければいけない部分も出てきます。
これはアパートやマンションでも同じことです。下の階の人に足音を聞かれないように、とか、ベランダでたばこを吸ってはいけない、とか、なにかしらは気を遣いますよね。
そんななかで、シェアハウスは見知らぬ人との共同生活ですから、さらにややこしいわけです。
だからこそ、せめて楽しみながら住まいを作る。わがままとの境界線が微妙な線ですが、人と協調できる入居者を集めることが大切なのかな、と思っています。
